외국인관광도시민박업 창업
2) 부동산 계약 시 주의사항 및 예산 계획하기
외국인관광도시민박업을 창업할 때 가장 중요한 과정 중 하나는 적절한 부동산을 찾고 임대차 계약을 체결하는 것입니다. 이 과정에서 주의해야 할 사항과 계약서에 반드시 포함해야 할 특약, 그리고 중개보수 산정 방법에 대해 안내해드리겠습니다. 그리고 더하여 외국인관광도시민박업 창업에 필요한 예산들을 항목별로 정리해 보도록 하니 참고하시면 좋겠습니다.
1. 외국인관광도시민박업을 창업 할 때 결정하게 되는 첫 고민
처음부터 무턱대고 주택을 매입해서 운영하거나, 규모가 큰 단독주택으로 시작하는 경우에는 비용이 많이 든다는 단점이 발생합니다. 직접운영해보니 비지니스와 운영자의 적성이 맞지 않는 경우 사업을 정리할때 드는 매몰비용이 커질 수 있습니다. 따라서 초기에는 규모를 작게 시작하고, 시장적응 및 사업비전을 본인의 역량에 맞추어 점진적으로 확장하는 것이 바람직할 것이라고 생각합니다.
때문에 자가거주하고 있는 주택을 활요하지 않는 경우 신규주택을 매매거래 해서 사업을 시작하기보다는, 숙박업을 운영할 지역을 알아보면서 전세나 월세 등 임차계약을 통해서 시작하기를 추천드립니다. 단, 이경우 임대인에게 반드시 숙박업 운영 동의를 받아야 합니다. 또한 중개업소 방문 시 매물 구하는 목적을 명확히 설명하고, 집주인의 동의를 함께 구할 수 있도록 중개업자에게 협조를 요청하는 것이 바람직 합니다.
2. 부동산 계약 시 주의해야 할 점
외국인관광도시민박업 사업자를 허가받을 때, 제출해야 하는 다양한 서류 중에는 '부동산 소유권 증명 서류'가 있습니다.
본인 소유의 주택이라면 등기부등본이 필요하고, 임대로 운영하는 주택이라면 임대차 계약서가 필요한데, 외국인관광도시민박업은 사업주체가 전세나 월세의 임차인인 경우 집주인의 동의가 반드시 있어야 신청할 수 있습니다.
부동산을 계약할 때, 임대인은 '외국인 관광도시민박 업'을 허가한다는 내용을 넣어야 하는 이유입니다. 모든 계약이 그렇듯이, 집주인과 협의된 내용은 말로만 남기기보다 반드시 계약서에 기재해고 명시해두어야 합니다. 방법은 부동산 계약서 일반 양식에 특약사항으로 작성하는 것입니다. 표준임대차 계약서를 작성하되 특약으로 기재할 부분을 반드시 확인하고 진행하시기 바랍니다.
▣ 필수 특약 사항그리고 특약 내용에 대한 설명
| 외국인관광도시민박업 운영 동의 | 숙박업 운영을 허용한다는 집주인의 명확한 동의 |
| 인테리어 및 집수리 동의 | 도배, 장판, 조명 교체 등의 가능 여부 명시 |
| 렌트프리 제공 기간 | 계약 초기 임대료 면제 기간을 명확히 기재 |
| 집주인이 지원하기로 한 수리 사항 | 보일러, 수도, 전기, 방수 등 수리 지원 내용 |
특약을 처음 요구하고 작성할 때는 임대인이 다소 부담스럽다는 의사를 표현할 수도 있지만, 예기치 못한 분쟁이 발생할 경우 상호간에 책임을 바로하기 위한 근거 자료가 되어 모두에게 유용한 것이라고 잘 설명하면 됩니다.
실제 숙박업 운영을 시작한 다른 호스트분들 중에서 집주인 동의서를 필수로 제출하지 않아도 되는 지자체도 있었다는 경험담을 들었습니다. 하지만, 외국인관광도시민박업 등록을 하지 않는 것, 그리고 집주인 몰래 에어비앤비 사업을 하는 것은 결코 추천해드리지 않습니다. 임대한 집을 계약 외의 용도로 사용하는 것은 계약해지 사유가 되기 때문입니다.
3. 동의없는 사업운영시, 임대인이 임차인에게 물릴수 있는 법적 책임
결론부터 말씀드리자면, 사실상 임대인의 동의 없이 운영하다가 문제가 되었을 때 임대인이 직접적으로 임차인에게 물을 수 있는 법적인 책임은 없습니다. 하지만 임대인의 동의없는 불법전대, 계약위반 사항으로 임대차계약을 즉시해지할 수 있고 민사상 손해배상 소송을 진행할 수 있습니다. 이는 임차 계약의 해지에 따라
또한 임대인이 직접적으로 물을 수 있는 책임은 아니지만 임차인이 공유민박업으로 등록하지 않고 미등록 상태인 숙박업을 영위했다면 공중위생관리법에 따라 2년이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금을 선고받을 수 있다는 것을 알리고 신고한다. 에어비앤비로 인한 무등록 숙박업이 늘어나면서 정부에서 무등록 숙박업 처벌기준법을 마련했습니다. 2022년 6월22일 이후 공중위생관리법의 처벌수위를 두배씩 늘려서 가중되었다고 한다. 공중위생관리법 위반 시 형량은 영업한 기간, 취득한이익, 재범 여부에 따라 형량이 정해지고 적발시 엄중한 처벌에 처하게 된다고 는데, 초기대응이 중요하니 임대인의 동의는 반드시 필요하다고 할 수 있겠습니다.
4. 부동산 중개보수 산정 방법
부동산 계약을 하게 되면 반드시 발생하는 부동산 중개보수는 계약을 성사하는데 기여한 대가로 중개업자에게 지불하는 수수료입니다. 이것은 거래 유형과 거래 금액에 따라 달라지는데, 상식적인 수준으로 미리 알아두고 계약을 진행하시면 좋을것 같아서 하나의 작은 주제로 안내드려봅니다. 생각보다 많은분들이 부동산 중개보수에 한도가 정해져있다는 사실을 놓치기도 하고, 원하는 물건을 매칭하여 계약이 성사되기까지 마주한 거래당사자간 갈등 조율 역할에 대해 금전적 보상을 별도로 요구하는 중개인에게 덥썩 현금을 지불하기도 합니다.
주거공간인 주택에서 숙박업이라는 형태의 사업으로 수익을 만든다는 조건 자체가 여러가지 조율상황들이 발생할 수밖에 없지만, 계약까지의 긴 여정에 함께 애썼던 파트너쉽 정도의 노고를 감사해 하는 것과 금전적 대가를 지불하는것은 별개의 문제라고 정확하게 인지하셨으면 좋겠습니다. 현재 일부 부동산 중개인들은 거꾸로 건물주와 주택 임대인들을 설득하여 시장 가격보다 비싼 임대물건을 만들고, 중개보수도 비정상적으로 올려 받는 불법적인 영업행위를 자행하고 있기때문에 모든 부분에 본인 스스로 정확하게 파악하고 현명하게 계약에 임하실 수 있어야 할 것입니다.
중개보수율을 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 거래유형 | 거래금액 | 중개보수율(%) | 한도(원) |
| 매매계약 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.4% | 200만원 | |
| 6억원 이상 | 0.9% 이내로 협의 | 협의 | |
| 전세계약 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 2억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 120만원 | |
| 6억원 이상 | 0.8% 이내로 협의 | 협의 | |
| 월세계약 | 보증금 + (월세X100) 기준 | 0.5% | 80만원 |
계약을 진행하기 전에 중개보수율을 사전에 확인하고, 수수료는 미리 협의하는 과정은 반드시 필요합니다.
5. 외국인관광도시민박업 창업 비용 정리
어떠한 사업이든 창업을 하는데에는 초기에 투자하게 되는 지출비용에 대해 다양한 항목들을 미리 알아보고 예산을 계획하여 자금준비를 하는 과정이 필요합니다. 외국인관광도시민박업 창업에 대해 주요 항목별로 예산을 정리한다면 다음과 같은 내용으로 정리하실 수 있을 것 같습니다.
외국인관광도시민박업을 하기 위한 주택을 월세로 임차한 경우에 한하여 비용을 정리하였으니 전세나 매매의 경우 주택마련 비용이 보다 더 큰 비중을 차지하게 된다는 점을 고려해서 살펴보아주시면 됩니다.
| 비용 항목 | 예상 금액(원) | 설명 |
| 임대차 보증금 | 2,000만 ~ 1억 | 한국의 주요도시의 방이2개 이상인 주거공간 월세 보증금 시세평균이며, 보증금은 임대인과 월세협의에 따라 추가 조정이 가능합니다. |
| 중개보수 및 임장비용 | 80만 ~ 100만 | 부동산 중개보수는 한도가 있으며, 부동산 물건을 찾기위한 현장임장 시 교통비나 식음료 지출비용을 고려하였습니다. |
| 준비기간 임차료 | 80만 ~ 200만 | 임차계약이 시작된 후 1개월에서 2개월의 준비기간은 수익이 발생하지 않기때문에 초기 지출비용으로 예산을 준비해두어야 합니다. |
| 주거공간 기초인테리어 시공 | 100만 ~ 3,000만 | 도배, 장판, 욕실 악세서리, 주방리품, 조명교체, 페인트 등 |
| 가구 및 가전 구입 | 300만 ~ 1,500만 | 침대, 냉장고, 세탁기, 테이블, 소파, 티비 및 인터넷 등 필수요소 |
| 침구 및 인테리어 소품, 비품구입 | 100만 ~ 500만 | 이불, 커튼, 러그, 쿠션, 수건, 시계, 장식품, 청소용품, 위생용품 등 |
| 홈스타일링 또는 사진촬영비용 | 50만 ~ 150만 | 보다 적극적인 마케팅을 위한 전문가 도움(선택적 비용) |
| 등록면허세 및 사업자등록 기타경비 | 10만 ~ 30만 | 등록면허세(약 7만원) + 신청수수료(2만원) 및 소방안전 의무사항에 해당하는 비품구입(소화기,화재경보기 등)에 지출되는 비용 |
위와 같은 창업예산을 살펴보고 계획하면서 항목별로 책정된 자금을 마련하고, 언제나 변수에 의한 추가 비용이 발생할 수 있다는 점을 항상 고려해야 합니다.
6. 마무리
외국인관광도시민박업 창업과정에 있어서 부동산 계약은 사업을 시작하고 허가받는 조건에 대해 철저하게 준비하는 것이 선행되어야 합니다. 특히, 부동산 계약 시 주의해야 할 사항과 특약 내용을 꼼꼼히 정리하고, 중개보수 비용과 창업 예산을 미리 계획하면 원활한 운영이 가능할 것입니다. 더하여 창업 준비 전반을 비롯하여 부동산 계약 전에는 반드시 경험이 있는 전문가와 상담하거나 도움을 받고, 예상치 못한 문제에 대비할 수 있는 자세가 중요할 것입니다.
외국인관광 도시민박업을 창업하고자 하시는 분들께 이 포스팅이 조금이라도 도움이 되어드리기를 희망합니다.